2025년 재건축, 재개발 사업성 확인하기 : "추정비례율" 가이드라인

📌 재건축·재개발 투자 시 추정비례비율과 유의사항

재건축·재개발 투자에서 추정비례비율은 투자 수익성을 판단하는 핵심 지표입니다. 하지만 정확한 해석과 주의가 필요합니다. 이번 글에서는 추정비례비율 개념과 투자 시 유의사항을 정리해보겠습니다.

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🔍 1. 추정비례비율이란?

**비례율(추정비례율)**은 조합원이 납부해야 할 추가 분담금을 예상하는 중요한 지표입니다.

• 비례율 100% 초과 → 추가 분담금 부담 없음 (이익 가능성 높음)
• 비례율 100% 이하 → 추가 분담금 발생 가능

예시:
✔ 종전 아파트 가격: 5억 원
✔ 입주 후 예상 아파트 가격: 8억 원
✔ 예상 비례율 = (8억 ÷ 5억) × 100 = 160%

💡 비례율이 100%보다 높을수록 조합원의 부담이 적고, 투자 매력이 커집니다.

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⚠ 2. 투자 시 유의해야 할 사항

✅ 1) 비례율은 확정된 값이 아니다

• 초기 추정비례율은 조합이 예상하는 수치일 뿐, 실제 사업이 진행되면서 변동될 수 있습니다.
• 사업성이 악화되면 추가 분담금 부담이 커질 수도 있습니다.

✅ 2) 비례율이 너무 낮으면 투자 리스크 증가

• 100% 이하인 경우 분담금 폭탄을 맞을 가능성이 높습니다.
• 정부 규제, 공사비 증가, 분양가 하락 등의 요인도 고려해야 합니다.

✅ 3) 일반 분양가와 시장 상황 분석 필수

• 일반 분양가가 낮게 책정되면 조합원 부담 증가 → 비례율 하락 가능성
• 주변 시세 대비 분양가 경쟁력을 반드시 확인해야 합니다.

✅ 4) 사업 진행 속도 체크

• 조합 설립 → 사업시행 인가 → 관리처분 인가 → 착공 → 준공
• 사업이 지연되면 금융 비용 증가 → 수익성 악화

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💡 3. 결론: 투자 전에 철저한 분석 필수!

📌 추정비례비율은 투자 지표 중 하나일 뿐, 이것만 믿고 투자하면 위험할 수 있습니다.
📌 현장 방문, 조합 재무 상태, 정부 규제 등도 함께 고려해야 합니다.
📌 재개발·재건축 투자는 장기 투자이므로, 사업성이 확실한 곳에 선별 투자하는 것이 중요합니다.

👉 신중한 분석을 바탕으로 현명한 투자를 진행하세요! 😊

 

*서울시 참고사이트 : 추정분담금 및 현황분석도(현재 장단점 확인)  : https://urban.seoul.go.kr/view/new/main.html